De fleste danskere, der køber bolig i Spanien, regner med at kunne låne på nogenlunde danske vilkår. Det kan man ikke. Belåningsgraden er lavere, løbetiden kortere og dokumentationskravene anderledes — og processen tager længere tid, end mange planlægger efter. Et overblik over finansiering af bolig i Spanien bør derfor ligge klar, før man byder på noget.

Hvor meget kan man låne

Til ikke-residenter — altså personer, der ikke er skattepligtige i Spanien — ligger belåningsgraden typisk på 60 til 70 procent af den laveste af enten købesummen eller bankens egen vurdering. Det sidste er vigtigt: banken sender sin egen vurderingsmand, og hvis vurderingen lander under købesummen, regnes lånet af det lavere tal.

Det betyder i praksis, at man skal have 30 til 40 procent kontant, plus de ti til tolv procent i handelsomkostninger. En bolig til to millioner kroner kræver altså omkring en million i likviditet.

Hvad banken vil se

Dokumentationskravene er mere omfattende end i Danmark, og alt skal typisk oversættes. Regn med: selvangivelser for de seneste to år, lønsedler for de seneste tre til seks måneder, kontoudtog, oversigt over eksisterende gæld — og NIE-nummeret, som skal være på plads, før sagen overhovedet kan oprettes.

Bankerne regner desuden med, at de samlede månedlige ydelser — inklusive dansk boliglån og billån — ikke overstiger omkring en tredjedel af husstandens nettoindkomst. Den beregning tager ikke hensyn til, at leveomkostningerne i Danmark er højere; den ser kun på tallene.

Renten og løbetiden

Spanske realkreditlån findes både med fast og variabel rente. Den variable følger Euribor plus et tillæg. Løbetiden for ikke-residenter er ofte kortere end for residenter, og mange banker sætter en grænse ved låntagerens alder ved udløb.

Der er også en række gebyrer, som ikke findes i samme form herhjemme: vurderingsgebyr, oprettelsesgebyr og i nogle tilfælde krav om at tegne bankens egen forsikring som betingelse for rentesatsen.

Alternativet: at låne hjemme

Mange danskere vælger i stedet at frigøre friværdi i den danske bolig og betale kontant i Spanien. Det giver typisk en lavere rente, en enklere proces og en stærkere forhandlingsposition over for sælger, fordi handlen ikke er betinget af en lånegodkendelse.

Ulempen er valutaeksponeringen og at man binder dansk friværdi i et udenlandsk aktiv. For de fleste er regnestykket alligevel til fordel for den danske finansiering — men det afhænger af renteniveauet på købstidspunktet og bør regnes igennem, ikke antages.

Tidsplanen

Regn med seks til ti uger fra ansøgning til udbetaling, hvis papirerne er i orden fra start. Er de det ikke, kan det tage det dobbelte. Det er derfor, forhåndsgodkendelsen bør være på plads, før man går i gang med at kigge — ikke bagefter.